Revista
de Derecho. Año XXIV (Diciembre 2025), Nº 48, e4810
https://doi.org/10.47274/DERUM/48.10 ISSN: 1510-5172 (papel) – ISSN: 2301-1610 (en línea) Universidad de Montevideo, Uruguay - Este es un artículo de acceso abierto distribuido bajo los términos de una licencia de uso y distribución CC BY-NC 4.0. Para ver una copia de esta licencia visite http://creativecommons.org/licenses/by-nc/4.0/
https://doi.org/10.47274/DERUM/48.10
CONFERENCIAS
Y CLASES MAGISTRALES
Elías
MANTERO MAURI
Universidad
de Montevideo, Uruguay
emantero@amsabogados.com.uy
ORCID id: https://orcid.org/0000-0002-7985-947X.
Recibido:
20/11/2025 - Aceptado: 22/12/2025
Para
citar este artículo / To reference this article / Para citar este artigo: Mantero
Mauri, E. (2025). El régimen jurídico de los gastos comunes en la propiedad
horizontal. Revista de Derecho, 24(48), e4810.
https://doi.org/10.47274/DERUM/48.10
El
régimen jurídico de los gastos comunes en la propiedad horizontal[1]
Palabras
claves: Propiedad horizontal; Ley 10.751; Gastos
comunes.
The legal regime of common expenses
in condominiums
Keywords:
Condominiums; Act 10.751; Common expenses.
O regime jurídico das despesas comuns na propriedade
horizontal
Palavras-chave:
Propriedade horizontal; Lei 10.751; Despesas comuns.
1. Aspectos
Generales
1.1 Definición
de gastos comunes
El
artículo 5 de la Ley 10.751 define sintéticamente a los gastos comunes como “las expensas necesarias a la administración,
conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima
de seguro”.
Varela
Méndez aporta una definición más analítica. Indica que los gastos o expensas
comunes son “los importes con los que los
propietarios deben contribuir para satisfacer las erogaciones derivadas de la
administración, conservación y reparación de los bienes y servicios comunes,
tanto en su materialidad como en el personal permanente o transitorio que les
está afectado, así como las cargas, gravámenes o gastos que este personal
demande” (Varela Méndez, E. s.f.,
p.50).
Queda
comprendida en esta amplia conceptualización cualquier erogación relativa a
bienes comunes, sea ordinaria o extraordinaria.
Es
indiferente la forma en que se fije la contribución a las expensas comunes.
Podrá ser a través de la cuota ordinaria o mediante la fijación de una cuota
extraordinaria adicionada a la anterior. También será una expensa común el
aporte al denominado “fondo de reserva” que los reglamentos de copropiedad
generalmente prevén como obligación a cargo de los copropietarios. Normalmente
se recauda para afrontar gastos no corrientes en relación a los bienes comunes.
En todos los casos se tratará de gastos comunes a los cuales están obligados
todos los copropietarios.
1.2 Erogaciones ordinarias
Las
erogaciones ordinarias son los gastos
que se podrían denominar administrativos, como los honorarios del administrador
o de la gerencia del edificio, la papelería utilizada para comunicaciones, etc.
También el salario del portero u otro personal dependiente, así como sus cargas
sociales; artículos de limpieza, impuestos, facturas de luz y agua. Asimismo,
las remuneraciones pagadas de manera corriente a distintos prestadores de
servicios como sanitarios, jardineros, empresas de mantenimiento de portero eléctrico,
ascensor o sistema de calefacción, etc. De igual modo entran en esta categoría
todos aquellos gastos de conservación y reparación referentes a los deterioros,
desperfectos o desgaste de bienes comunes que normalmente se presentan en los
edificios, como, por ejemplo, la reparación de un caño, la sustitución de
luminarias, de un vidrio roto. No entran aquí las innovaciones u obras nuevas
que deben reputarse erogaciones extraordinarias, según veremos y que tienen un
régimen jurídico distinto (Gabás, A., 2010, p. 232).
A
los conceptos descriptos entendemos que se refiere el mencionado art. 5 de la
ley. El pago de la prima del seguro
obligatorio que aparece mencionado también es una erogación ordinaria.
1.3 Erogaciones extraordinarias
Luego
están lo que podemos llamar erogaciones
extraordinarias. Ingresan en esta última categoría los gastos que demanden
las innovaciones resueltas por Asamblea tendientes al mejoramiento o uso más
cómodo de los bienes comunes (art. 12 Ley 10.751). También serán gastos comunes
extraordinarios el costo de reparación del edificio (art. 24 Ley 10.751) y el
de reconstrucción, en caso de destrucción de una parte menor o de vetustez
(arts. 22 y 23 Ley 10.751). El art. 25 num. 1º establece que el costo de las
obras sobre los bienes comunes será soportado por cada propietario en
proporción a los derechos que tenga en ellos y el num. 2º que esa cuota podrá
ser exigida ejecutivamente por el Administrador del edificio.
En
una interesante sentencia del TAC 2º se abordó la distinción entre lo que es el
“fondo de reserva”, considerado como una contribución regular de los
copropietarios, y una cuota extraordinaria para arreglos estructurales
necesarios en bienes comunes. Lo que en el caso era relevante pues estos
conceptos tenían un tratamiento diferencial en el reglamento de copropiedad a
través de distintas cláusulas. Y al decidirse en una asamblea afrontar ese
costo a través de un aumento de la cuota de “fondo de reserva”, se vulneró un
límite establecido para éste y se declaró nula la asamblea[2].
1.3.1
Reclamaciones por costos excesivos relativos a innovaciones u obras nuevas
dispuestas por Asamblea
Respecto a erogaciones
extraordinarias referidas a innovaciones en el edificio en beneficio de todos
los copropietarios (art. 12) u obras nuevas a favor de alguno o algunos de
ellos (Mantero Mauri, E., Howard, A., Frigerio, A., 2022, p. 49), debe
mencionarse lo establecido por el art. 4 del Decreto Ley 14.560. Allí se
dispone en lo que aquí interesa que, aunque la innovación u obra nueva se haya
decidido en asamblea de copropietarios con las mayorías requeridas, cualquier
copropietario puede reclamar judicialmente el cese de la obra y el cobro de
multa del art. 10, entre otras consecuencias, si su costo fuere excesivo. La
norma entonces plantea que la asamblea no puede imponer cualquier innovación u
obra, sino que su costo no debe ser excesivo, es decir, fuera de cánones de
razonabilidad. Cabría preguntarse a qué refiere la norma por costo excesivo. La
pauta a seguir sería la comparación del valor de la obra proyectada con el
precio habitual del mercado por tareas de ese tipo. Incluso puede mediar en el
análisis el costo de la mejora en relación a la categoría del edificio, la
existencia de alternativas menos costosas, o el escaso beneficio que la obra
proyectada apareja para los copropietarios. El criterio a aplicar nunca estará
vinculado a la capacidad económica de los copropietarios, sino a elementos
objetivos ajenos a ella, como lo que antes ejemplificamos (Highton, E., 2000,
p. 368). En un edificio de alto valor
arquitectónico una obra altamente costosa, pero que es la única que permite
mantener el nivel del edificio, no puede ser considerada de costo excesivo,
aunque existan alternativas más baratas que no mantengan el valor
arquitectónico.
1.4 Diferencia de régimen jurídico entre las
erogaciones ordinarias y extraordinarias
La
diferencia de régimen entre las erogaciones
ordinarias y las extraordinarias,
radica en que las primeras pueden ser dispuestas por el administrador sin
solicitar autorización alguna a la asamblea de copropietarios y se cargarán sin
más en la liquidación de gastos comunes de cada propietario. Ello se deriva
expresamente del art. 19 de la Ley 10.751 que establece como deberes del
administrador el cuidar y vigilar los bienes y servicios comunes (literal B),
para lo cual se lo faculta a recaudar los fondos de los copropietarios y
efectuar los pagos (literal D). Mientras que las erogaciones extraordinarias requerirán ser resueltas en la Asamblea
de Copropietarios para recién luego ser ejecutadas por el administrador
(literal F).
1.5 Gastos en interés común de los copropietarios
Es
posible extraer de la ley una noción de gasto común no vinculada estricta y
directamente con erogaciones relativas a bienes o servicios comunes, sino con
un concepto más amplio como el de “interés común” de todos los copropietarios.
Así, el art. 8 del Decreto Ley 14.560 establece que son expensas comunes los
gastos, tributos y honorarios que demanden los trámites judiciales de ejecución
forzada del reglamento de copropiedad, lo que no se conecta directamente con
bienes comunes o personal de la copropiedad. Del mismo modo, entendemos que
ingresa en el concepto de gasto común, debido por todos los copropietarios, los
gastos y honorarios para la defensa en juicio de los copropietarios en los que
deba incurrir el administrador. Por ejemplo, cuando se recibe una demanda por
cobro de medianera o por daños causados con la intervención de un bien común.
Se ha sostenido con buen criterio, que cuando quien demanda a los
copropietarios por una cuestión de la comunidad o es demandado, es un
copropietario, a ese sujeto no se le puede cargar en la cuenta de gastos
comunes los gastos y honorarios del juicio que debe afrontar el administrador.
Sería absurdo que el reclamante debiera sufragar una parte de los gastos y
honorarios de la defensa de su contraparte, los que sólo le caben en los
supuestos en que sea condenado en el juicio en costas y costos. [3]
En
esta línea y con carácter general, cualquier gasto resuelto por la Asamblea
según las mayorías exigidas que responda al interés común de todos los
copropietarios será obligatorio para éstos.
1.6 No son gastos comunes las indemnizaciones
debidas por un copropietario a la Copropiedad por daños a bienes comunes
No
puede considerase gasto común el débito que un copropietario tiene en relación
a la comunidad por daños causados por el primero a los bienes comunes. Por
ejemplo, si un apartamento se inunda y el agua afecta al ascensor y provoca una
rotura de sus dispositivos electrónicos, habrá un crédito de los copropietarios
contra ese propietario por responsabilidad civil. Pero no se trata de un
supuesto de gasto común, porque no estamos frente a la contribución de ese
copropietario a prorrata de los demás en las expensas del edificio, sino de una
deuda por el total del daño causado que encarta en un caso de responsabilidad
civil. Por lo tanto, el Administrador no debe incluir ese pasivo en la cuenta
de gastos comunes ni ejecutarlo como tal.
2. Calificación jurídica de la obligación de
pagar gastos comunes: obligación legal del propietario
La obligación de pagar gastos comunes es una
obligación legal establecida por el art. 5º de la Ley 10.751. El supuesto de
hecho de la norma legal que da nacimiento a la obligación de pagar gastos
comunes es ser propietario de una unidad de propiedad horizontal. El negocio
jurídico reglamento de copropiedad otorgado por el o los legitimados al efecto
no es la fuente de esa obligación, sino la propia ley cuando se verifica el
supuesto de hecho aludido. Al punto que la propia Ley Nº 10.751 a la vez que
impone la obligación de pagar gastos comunes en su art. 5º, establece que el
reglamento de copropiedad es de existencia contingente para las copropiedades
regidas exclusivamente por ella (arts. 16 y 17). Si puede existir obligación de
pago sin que exista reglamento, es evidente que éste no puede ser la fuente de
aquella obligación.
Así lo estableció la jurisprudencia en un caso dónde
se discutía si el propietario de ciertos locales comerciales estaba obligado o
no a pagar gastos comunes dado que no se imponía esa obligación de pago en el
reglamento de copropiedad. Entendió el TAC 3º que por imperativo de la Ley
10.751 -y en ausencia de Reglamento oponible a su respecto- debe contribuir a
los gastos comunes, en aplicación de lo dispuesto por el art. 5º de
la misma[4].
Como vimos, el supuesto de hecho para estar obligado
a pagar gastos comunes es ser propietario de una unidad de propiedad
horizontal. Esto ha llevado a que generalmente se ubique a la obligación de
pagar gastos comunes en la categoría doctrinaria de obligación propter rem (Ramos Olivera, J., 2012, p. 118). Las obligaciones propter
rem, según la doctrina se caracterizan por: i) generarse como consecuencia
de la titularidad de un derecho real, ii) ir asociadas a ese derecho real, lo
que determina que la transferencia del derecho real lleva consigo también a
dicha obligación (carácter ambulatorio), convirtiendo al adquirente en nuevo
deudor y liberando al transferente, iii) la liberación del deudor si abandona
su derecho real (Berdaguer, J., 2019, pp. 52 y ss.). A partir de la
categorización de la obligación de pagar gastos comunes como propter rem, se concluye equivocadamente
por algunos que el actual propietario de una unidad, por serlo, es deudor no
solo de los gastos comunes nacidos desde que es dueño sino de la cuenta de
gastos comunes que hayan dejado sin pagar anteriores propietarios de la unidad.
No compartimos esta opinión pues ello supondría
admitir que la deuda por gastos comunes generada bajo la titularidad de un
copropietario se desplaza o transfiere al sucesivo propietario de la unidad de
propiedad horizontal, liberando al anterior, lo cual no es lo que dicen
nuestras normas en la materia (Mantero Mauri, E., Howard, A., Frigerio, A.,
2022, pp. 194 y ss.; Mantero Mauri, E., 2020, p. 279; Mendive, A., 2012, p.
847; Molla, R., s.f., pp. 955 y ss.).
Quienes sostienen que la obligación de pagar gastos
comunes es propter rem confunden el
supuesto de hecho para que exista la obligación en cabeza de un sujeto, es
decir, para ser deudor, que es ser propietario, con un régimen legal de
sucesión en la deuda por el hecho de haber adquirido el bien que se vincula con
la existencia del pasivo. Cuando la ley señala que el propietario es deudor de
gastos comunes está describiendo lo obvio, que quien debe las expensas es quien
es el dueño de la unidad que contribuye con los demás copropietarios a sufragar
los gastos de funcionamiento del edificio. Y, claramente no está creando un
especial régimen de sucesión en las deudas de otro sujeto, anterior
propietario. Simplemente está diciendo que el propietario tiene que pagar los
gastos comunes que se devengan y son exigibles desde que es propietario. Para
establecer un régimen de sucesión en la deuda, por la excepcionalidad del
supuesto, la ley debería decirlo en términos expresos, claros y categóricos, lo
que no ocurre en el caso, donde, reiteramos, la ley dice algo mucho más
sencillo. Esto, como veremos, tiene relevancia a la hora del cobro coactivo del
crédito por no pago de gastos comunes y en cuanto a la responsabilidad del
adquirente del bien subastado en remate.
Además, no estamos frente a una obligación propter rem porque esta categoría, según
se ha conceptualizado, supondría que el enajenante de la cosa cuya titularidad
dio lugar al surgimiento de la deuda a su respecto, deja de ser deudor luego de
esa enajenación; lo que claramente no ocurre en el caso de los gastos comunes.
Es que en el caso de la obligación de pagar gastos comunes el enajenante de una
unidad no se libera de su condición de deudor por disponer del apartamento. Al
contrario, es el deudor de los gastos comunes devengados durante el tiempo en
que fue propietario. No hay fundamento normativo para que pueda sostenerse que
el expropietario deje de ser deudor por haber enajenado el bien. De igual modo
tampoco existe base legal para sostener que el titular de una unidad de
propiedad horizontal queda liberado de la obligación de pagar gastos comunes
por abandonar la misma.
Entonces, como se aprecia claramente, el único rasgo
que presenta la obligación de pagar gastos comunes respecto del diseño
doctrinario de la obligación propter rem es
que su nacimiento se asocia a la titularidad de una unidad de propiedad
horizontal, nada más. Por lo tanto, quienes afirman esa naturaleza realizan un
razonamiento inverso al que debería realizarse si se quiere llegar a alguna
conclusión jurídica válida. Deciden arbitrariamente desde el inicio que la
obligación de pagar gastos comunes es propter
rem y luego, bajo esa decisión, le atribuyen los efectos jurídicos que
doctrinariamente se ligan a esa categoría. Pero el punto de partida debería ser
otro: examinar si el derecho positivo le atribuye a la obligación de pagar
gastos comunes los efectos jurídicos que se adjudican a la obligación propter rem, para luego concluir si
aquella ingresa o no en esta categoría. Y, como venimos de referir, eso no es
así y en consecuencia la postura criticada no está justificada en las normas,
que es lo único relevante en un análisis jurídico.
En particular
y en lo más importante los sostenedores de la tesis criticada establecen que la
enajenación de la unidad desplaza la obligación de pagar gastos comunes
devengadas bajo la titularidad del anterior dueño al nuevo propietario, lo cual
no es correcto pues la ley no dice eso.
Una cuestión distinta es que el propietario actual
pueda ser responsable de la deuda anterior en virtud de ser titular de un
apartamento gravado por la hipoteca recíproca de la propiedad horizontal que
obviamente cubre todas las deudas de la unidad cualquiera hubiera sido la fecha
de devengamiento, sujeto a los límites de dicha hipoteca que se sitúa en el 30
% del valor fiscal de la unidad (art. 6º del Decreto Ley N°14.261). Pero en ese
caso no podemos hablar de que el actual propietario sea deudor, sino que se
trata de un responsable (art. 2327 inc. 2 Código Civil) y ello aleja
definitivamente la posibilidad de hablar de una obligación propter rem, pues no hay transmisión de deuda alguna
con la transferencia de la propiedad de la unidad.
3. Obligados
al pago de gastos comunes
El obligado a pagar los gstos comunes es el
propietario. Así lo establecen claramente las normas aplicables en la materia.
El
art. 5 de la Ley 10.751 dice que “cada propietario
deberá contribuir a las expensas necesarias…”. Ello es confirmado por el
art. 14 del Decreto Ley Nº 14.560 que establece “La cuenta de expensas y demás gastos comunes (artículo 5° de la Ley N°
10.751) adeudada por un copropietario, formulada por el administrador y
aprobada por la Asamblea constituirá título ejecutivo…”. El art. 19 lit. D
de la ley 10.751 vuelve a ratificar la idea al establecer que es competencia
del administrador “Recaudar de cada propietario lo que a cada uno corresponda en las expensas comunes…”. Y lo
propio hace el art. 25 núm. 1 de la misma ley cuando dice que “cada propietario
deberá concurrir a la reparación de
los bienes comunes en proporción a los derechos que en ellos tenga”.[5]
3.1 La situación en
caso de unidades en propiedad indivisa
Nuestra legislación no trata la cuestión de la
cotitularidad de una unidad y cómo se distribuye la obligación de pagar en ese
caso los gastos comunes; es decir, si la deuda se divide en proporción a la
cuota parte de cada cotitular o si ambos deben el todo.
Tratándose de una deuda dineraria de principio es
divisible (art. 1375 CC) y no estando prevista legalmente la solidaridad ésta
no opera (art. 1391 CC).[6] Sin embargo, sostenemos el
criterio de que todos los condóminos están obligados al pago de la totalidad de
los gastos comunes, puesto que en la economía del régimen de horizontalidad
existe una finalidad esencial al sistema de atender a la cobertura de todas las
erogaciones que se vinculan con una unidad de un edificio. La contribución a
los gastos es en relación a cada unidad, sin importar el número de sus
titulares (art. 5 Ley 10.751).
En España, sin norma expresa, la jurisprudencia,
seguida por la doctrina, ha acudido a lo que llaman solidaridad impropia o implícita derivada de la ontología del
sistema de propiedad horizontal, que trata siempre con unidad todo lo vinculado
a la titularidad de un apartamento, considerando inaceptable la división de la
deuda (Ordás Alonso, M., 2023, pp. 262 y ss; De Lara Vences, C. s.f., pp. 98 y
ss.). En Uruguay puede acudirse por
fundamento análogo al régimen de la indivisibilidad en el pago del art. 1381 numeral 3 Código Civil, donde ciertas
deudas, de regla divisibles, no se dividen y pueden ser perseguidas contra
todos los codeudores, por su naturaleza u objeto o cuando hay una finalidad que
marca la unicidad, que permite descubrir la intención de convertir a todos en
deudores por el todo, sin perjuicio de los reembolsos en las relaciones
internas. Es cierto que dicha norma refiere a obligaciones convencionales, toda
vez que trata del descubrimiento de una intención. Ahora bien, por fundamento
análogo, puede decirse que en el régimen de la propiedad horizontal, la
obligación legal de pagar gastos comunes tiene la finalidad, considerada por el
legislador, de cubrir todas las expensas relacionadas a la contribución de cada
unidad, sin importar si ella es de titularidad de uno o más sujetos.[7] Este tipo de obligaciones
indivisibles en el pago, sólo lo son en relación a este último (al pago), pero
no comparten el resto de los caracteres de la indivisibilidad, como por ejemplo
la interrupción de la prescripción por un codeudor a favor de todos los demás
(art. 1387 CC). (Berdaguer, J., 2019, p. 410).
3.2
Situación del promitente comprador
Nuevamente,
el único obligado al pago de los gastos comunes en el texto de la Ley 10.571
(arts. 5 y 14) es el propietario de una unidad. Desde esta perspectiva, el
promitente comprador no es deudor de gastos comunes porque no es el propietario
sino titular del derecho a que se le transfiera el dominio. No cambia lo anterior que el promitente
adquirente se haya obligado en la promesa a pagar los gastos comunes, lo que es
corriente de ver cuando le es entregada la unidad para su ocupación, puesto que
ese pacto por el principio de relatividad solo alcanza a las partes de la
promesa y no a la copropiedad (art. 1293 CC).
Este
es el criterio que parece predominante en nuestra jurisprudencia, que niega
legitimación al administrador para perseguir el cobro de gastos comunes contra
el promitente adquirente[8].
Esta
situación resulta insatisfactoria puesto que quien recibió los beneficios de
las erogaciones incurridas por la copropiedad, que es el promitente comprador
poseedor, no podría ser accionado por el administrador para que cubra la parte
correspondiente a la unidad que tiene prometida y ocupa. Esto ha generado diferentes esfuerzos
doctrinarios y jurisprudenciales para viabilizar jurídicamente la persecución
del pago de gastos comunes por la comunidad contra el promitente adquirente
poseedor.
Un
antecedente jurisprudencial relevante en tal sentido lo constituye una
sentencia del Tribunal de Apelaciones en lo Civil de 7º turno,[9]
en la que se identificó al promitente adquirente con posesión como deudor de
gastos comunes, exigibles por la copropiedad, al interpretarse que existieron
conductas reiteradas de éste que habrían implicado reconocer su calidad de
deudor frente a la copropiedad; lo que podemos calificar como una suerte de
expromisión.[10] Esas conductas fueron: el reiterado pago
anterior de gastos comunes a cuenta y haber intentado una oblación y
consignación. El caso tiene el valor de que permite identificar un
consentimiento tácito por parte del promitente adquirente de asumir la deuda de
gastos comunes a favor de la comunidad y por esa vía se habilita exigirle el
pago. No podemos dejar de señalar que, aunque en abstracto ello es correcto, en
ese caso identificar el pago anterior de gastos comunes o una oblación y
consignación como elementos que permitan descubrir la asunción de la deuda,
podría no ser correcto, porque esos actos no son unívocos, pues también los
habría de protagonizar quien, sin considerase deudor de la copropiedad, quiere
liberarse de su obligación asumida con el promitente vendedor, en la promesa,
de pagar los gastos comunes. No se trataría de hechos concluyentes que
evidencien una voluntad tácita.[11]
En
otro asunto[12] donde
fue demandado un promitente comprador, el Juzgado Letrado en lo Civil de 2º
turno si bien rechazó la demanda por falta de título ejecutivo y por no ser
propietario, obiter dictum estableció
que podía perseguirse el cobro de un crédito equivalente a la deuda de gastos
comunes en juicio ordinario bajo un supuesto sustancial de cuasicontrato de
enriquecimiento sin causa, porque si bien no hay una obligación de pagar gastos
comunes que vincule al promitente adquirente con el resto de los copropietarios
(en el caso, eran otros promitentes compradores), el primero se beneficia (se
enriquece) de los servicios que recibe que se sufragan con las contribuciones
de gastos comunes que hacen los demás (art. 1308 CC); agregamos nosotros que
incluso podría promoverse como demanda condicional o de futuro (art. 11.3 CGP)
en relación al sucesivo enriquecimiento mensual sin contribución a los gastos
comunes.
En
Argentina, bajo la legislación anterior, la doctrina y jurisprudencia ya
sostenían la posibilidad de reclamar el pago de gastos comunes al ocupante de
un apartamento con boleto de compraventa. Entre otros argumentos se invocó le
existencia del cuasicontrato de gestión de negocios (art. 2606 del anterior
Código Civil argentino). ( Gabás, A., pp. 265, 266 y 279 a 280). Bajo el nuevo
Código Civil y Comercial de la Nación el punto está resuelto porque basta ser
poseedor para ser deudor de gastos comunes (art. 2050).
De admitirse que el administrador tiene legitimación
para exigir el pago de gastos comunes al promitente adquirente con posesión,
bajo cualquiera de estos argumentos que venimos de citar, es necesario concluir
que no habrá contra él cobró ejecutivo porque no se contará con un título
suscrito por el obligado del que surja la obligación de pagar una cantidad de
dinero líquida y exigible (art. 353 CGP). El cobro ejecutivo se tendrá sólo
contra el propietario por imperio del art. 14 del Decreto Ley 14.560.
Sin perjuicio del análisis jurídico, lo cierto es
que al promitente comprador siempre le interesará pagar los gastos comunes,
porque en caso de deuda, la copropiedad podrá ejecutar la hipoteca reciproca y
él perderá el inmueble.
3.3
Situación del mejor postor
En cuanto al mejor postor, obviamente este no es
propietario hasta tanto se haga escrituración judicial. Por lo tanto, sigue
siendo deudor el propietario ejecutado, puesto que antes de la escrituración
judicial éste mantiene su calidad de tal, que es la que verifica el supuesto de
hecho.
Confirmando
el criterio general, el TAC 6º sostuvo que el obligado a pagar gastos comunes
es el propietario aunque la unidad sea usada por un mejor postor en remate sin
la escrituración correspondiente[13]. El mejor
postor no es todavía el propietario ni asumió la obligación de pagar los gastos
comunes que sólo lo gravará luego de la escrituración.
De
todas maneras, sería posible en el caso de un mejor postor que usa el inmueble
y goza de los servicios del edificio, la demanda en juicio ordinario para
reclamarle la deuda por la vía del enriquecimiento sin causa, como vimos más
arriba.
3.4
Situación del nudo propietario y del usufructuario
Definir si los gastos comunes deben ser pagados por
el nudo propietario o el usufructuario, resulta una cuestión de difícil
determinación por ausencia de una regulación legal clara.
No existe una norma legal que contemple la situación
del usufructuario.
La cuestión se centra en desentrañar cuál el sentido
del vocablo “propietario” en el art. 5 de la Ley 10.751, enfrentados a resolver
el caso de la existencia de nudo propietario y usufructuario. El Código Civil
es promiscuo en el uso de los términos al regular este fenómeno, pues al que no
es usufructuario a veces lo llama nudo propietario (art. 493 inc. 2 y 3) y a
veces derechamente propietario (art. 504 inc. 2, acápite de la sección III
anterior al art. 533 y el propio art. 533). Entonces no es claro si en la
legislación de Propiedad Horizontal se reclama por propietario al titular del
dominio pleno, o si también se comprende al nudo propietario. En esta última
hipótesis el usufructuario no sería el obligado.
Esa ambigüedad debe resolverse teniendo en cuenta el
contexto (art. 20 Código Civil) de la regulación sobre la contribución al pago
de gastos comunes, según el cual el obligado al pago es quien disfruta de los
servicios (arts. 5 y 7 de la Ley 10.751). Sobre este contexto volveremos más
adelante.
A partir de allí podría decirse que como quien
disfruta el inmueble y los servicios de éste y tiene derecho a sus frutos es el
usufructuario (arts. 493 y 502 y ss. CC), entonces él debe hacerse cargo de las
erogaciones vinculadas con ese disfrute. Por otro lado, el nudo propietario
tendría de su cargo los gastos comunes extraordinarios que no se vinculan con
el disfrute ordinario del apartamento. Así, en el Código Civil el usufructuario
no está obligado a las reparaciones mayores (arts. 523 y 524). Pero claro está, estas normas del Código
Civil regulan las relaciones entre nudo propietario y usufructuario; no se
pueden extender a las relaciones entre los copropietarios[14].
Más allá de lo jurídico, al usufructuario le
conviene pagar la cuenta de gastos comunes, pues de lo contrario puede sufrir
la pérdida de su derecho por la ejecución de la hipoteca recíproca, que tiene
preferencia.
En la nueva regulación argentina, el tema está
resuelto porque el actual Código Civil y Comercial de la Nación dice en el
artículo 2148 que el obligado a las expensas comunes es el usufructuario.
3.5 Situación del arrendatario
Nuevamente quien debe los gastos comunes es el
propietario, según la Ley. No existe norma alguna que ponga en cabeza del
arrendatario esta obligación frente a los copropietarios.
El art. 77 del Decreto Ley 14.219 regula la cuestión
del pago de gastos comunes por los inquilinos de unidades de propiedad
horizontal, poniendo de cargo de éstos su pago, exceptuando los gastos por
reparaciones o mejoras que corresponden al propietario. Ahora bien, la norma no
está cambiando el deudor de los gastos comunes frente la copropiedad. No cambia
el art. 5 de la Ley 10.751 según la cual el propietario es el deudor frente a
la comunidad. Simplemente está regulando cómo se distribuye el costo de los
gastos comunes en las relaciones del contrato de arrendamiento, entre
propietario/arrendador y arrendatario. Es decir, no crea una legitimación
activa de los demás copropietarios para exigir al inquilino el pago de los
gastos comunes. (Tourné, Y., s.f., pp. 53-17).
Invariablemente los contratos de alquiler de
unidades de propiedad horizontal ponen de cargo del arrendatario el pago de la
cuota de gastos comunes que se suele nominar como “gastos inquilino”, que
comprende las erogaciones ordinarias. Normalmente se analiza esta cuestión en
el sentido de que el arrendatario no se obliga frente a la copropiedad sino
frente al arrendador. En consecuencia, carece de crédito contra el
arrendatario, por la aplicación del principio de relatividad de los contratos
(art. 1293 CC).
3.6
La situación del adquirente del bien frente a la deuda de gastos comunes
generada previamente a la adquisición
Este supuesto puede darse en dos casos. El primero
es la adquisición voluntaria del inmueble. Por ejemplo, cuando se compra una
unidad que arrastra deuda por gastos comunes del propietario anterior;
hipótesis de rara verificación porque los escribanos siempre controlan la
inexistencia de deuda pidiéndole un documento que así lo diga al administrador,
y en caso de adeudo o bien no se hace el negocio o bien se descuenta la deuda
del precio.
El otro caso es el de adquisición del inmueble en
remate judicial, en proceso diferente a la ejecución de deuda de gastos comunes
o en uno de ejecución de gastos comunes.
Como
vimos, se ha sostenido erróneamente por algunos que la obligación de pagar
gastos comunes es propter rem y que
existe una cesión legal de la deuda del anterior propietario al nuevo y con
base en ello se reconoce la calidad de acreedora de la copropiedad respecto al
nuevo propietario por las deudas anteriores. Subyace a esta tesitura algo que
parece razonable, que es que no quede sin pagarse la deuda anterior de gastos
comunes y que quien ahora disfruta de la unidad deba hacerse cargo de ese
pasivo. Sin embargo, como ya adelantamos y profundizaremos más abajo, ello no
es lo que surge del Derecho Objetivo uruguayo. Sí es la solución, por ejemplo,
en el Derecho argentino, que prevé que el nuevo adquirente es responsable de la
deuda dejada por el anterior propietario (art. 2049 del Código Civil y
Comercial de la Nación). (Gurfinkel de Wendy, L., 2015, p. 549). En Uruguay, de
lege ferenda entendemos que podría
irse a una solución intermedia que luce como muy razonable, que sería eliminar
el límite de la hipoteca recíproca del 30% del valor catastral y permitir que
el gravamen alcance a todo el valor del bien y hacer responsable al adquirente
con el bien adquirido y no con su propio patrimonio, en forma similar al viejo
régimen argentino.[15]
La
jurisprudencia nacional ha analizado la situación del adquirente en remate
judicial de una unidad de propiedad horizontal que mantiene adeudos de gastos
comunes. Y en particular cuando ese remate se origina en la ejecución de la
hipoteca recíproca por adeudo de expensas comunes que no resultan cubiertas por
el producido del remate. Se plantea si el adquirente en remate judicial se
convierte en deudor de la deuda de gastos comunes contraídas por el anterior
propietario. Al respecto la mayoría
de la jurisprudencia, entre ella la SCJ, afirma que el adquirente contrae la
deuda originada por la unidad bajo la titularidad del anterior propietario. De
modo tal que el adquirente en tanto nuevo propietario no sólo se convierte en
deudor de los gastos comunes desde su adquisición, sino que también pasa a
deber los anteriores que no hayan quedado cubiertos por el producido del
remate. Y ambas sumas quedan garantizadas por la hipoteca recíproca.
Las
razones para sostener este criterio son en general dos: a) que la transferencia
de la propiedad de la unidad opera una cesión legal de la deuda al nuevo
propietario, lo que se fundamenta en desarrollos de la Prof. Teresa Gnazzo a
propósito de la hipoteca recíproca (s.f., p. 689) y b) que la obligación de
pagar gastos comunes es una obligación propter
rem caracterizada por su naturaleza ambulatoria, en el sentido que se
genera por la titularidad del derecho real de propiedad y que se transmite
junto con él. Esa naturaleza derivaría de lo dispuesto por el art. 5 de la Ley
10.751 que, como vimos, dice que el obligado a pagar gastos comunes es el
“propietario”.
Así,
la SCJ en sentencia de 2016
analizando el caso de una adquisición en remate judicial (originado por
ejecución promovida por un acreedor quirografario) sostuvo, siguiendo a la
profesora Teresa Gnazzo, que “cuando se
enajena la unidad el que adquiere se hace responsable de la deuda existente, y
frente a la copropiedad responde el actual propietario. De este modo, la deuda
por gastos comunes que tenía Viajes Meliá Uruguaya S.A. fue transferida a la
demandada en estos autos y se encuentra garantizada por la hipoteca recíproca”[16]. Es
decir, la SCJ toma el fundamento de la cesión legal de deuda. El TAC 5º
(examinando una ejecución de hipoteca recíproca) en sentencia de 2015 mantiene
la misma posición pero utiliza acumulativamente los dos fundamentos antes
indicados[17]. En la
misma línea, el TAC 7º en sentencia de 2014 entendió que tratándose de
pretensión de cobro de gastos comunes en régimen de Propiedad Horizontal y en
aplicación de la hipoteca recíproca, esa deuda constituye una carga o gravamen
que recae sobre el inmueble y su titular debe responder por la misma, que grava
la cosa, no interesando la persona del titular. El caso refería a la
adjudicación de una unidad al BHU luego del fracaso de dos remates
extrajudiciales[18]. La misma
dirección sigue el TAC 1º[19]. Sostiene
que el adquirente en subasta judicial está obligado a pagar los gastos comunes
generados con anterioridad a su adquisición. El fundamento de su posición es
que se trata de una obligación propter
rem.
Una
excepción a la corriente mayoritaria es la sentencia de 2017 del TAC 7º[20]
que, con una integración distinta a la anterior, mantuvo la tesis opuesta. Es
decir, que el adquirente en remate judicial no se convierte en deudor de los
gastos comunes del anterior propietario insatisfechos por el remate. Siguiendo
a Andrés Mendive, en trabajo ya citado, el Tribunal sostiene que “Nadie discute que la deuda por gastos
comunes debe ser soportada por el propietario de la unidad de propiedad
horizontal de que se trate. Pero sostener esto no es lo mismo que sostener que,
si cambia de manos la propiedad, dicha obligación se trasfiere conjuntamente
con el derecho de propiedad y pasa a estar en la cabeza del nuevo propietario.
Como sostiene Mendive, a partir del momento de la adquisición las nuevas deudas
que genere el bien las deberá pagar el nuevo adquirente. Ello es lógico, la
norma dice que la deuda pertenece al propietario. Sólo determina quién paga la
deuda que se devenga en un momento determinado. Nada dice respecto a la deuda
anterior. No es la deuda que se trasmite, sino la calidad de propietario”.
Compartimos
esta última sentencia. No es posible extraer de la mención legal del término
“propietario” que la deuda de gastos comunes devengados bajo una anterior
titularidad de la unidad se transfiera al nuevo adquirente. Los gastos comunes
anteriores no los debe el actual propietario porque no verificaba el requisito
legal de ser propietario al momento en que se devengaron. Si el que debe es el
propietario y el actual no era tal al momento de devengarse la deuda, éste no
es deudor de ella. Es decir, ser propietario es una cualidad del sujeto
establecida por la ley para ser deudor de gastos comunes al momento en que
éstos se generan. Eso y sólo eso es lo que dice la ley. La ley nada establece
respecto a que el sujeto pasivo de esa deuda anterior cambie por variar el
titular de la unidad. No existe en la ley atisbo de fundamento alguno que
permita justificar la transferencia de la deuda. Esa es una carga de
significado que le pone el intérprete pero que no se desprende del dato legal.
Por
otra parte, convertir en deudor de gastos comunes a un sujeto que no aprovechó
los beneficios cuyos costos ahora se le pretenden cargar[21]
es algo que hubiera merecido una disposición expresa, lo que no existe. Al
respecto, la calidad de beneficiario de los bienes comunes como condición para
atribuir la deuda de los gastos asociados no es algo ajeno a la ley. Tan es así
que la propia norma de la que pretende extraerse que alguien pague por algo que
no disfrutó, el multicitado art. 5, establece en su segundo inciso que los
propietarios de planta baja o del subsuelo no son deudores de los gastos
comunes ligados al mantenimiento y reparación de ascensor y escaleras. Y
obviamente no se carga a estos propietarios con los gastos vinculados a esos
bienes comunes porque no gozan ni tienen posibilidad de gozar de los mismos. De
la misma manera, dos artículos más adelante, en el art. 7, se establece que
quienes deben pagar los gastos originados por el patio o salida común al
ascensor o escaleras son los propietarios de departamentos de un mismo piso.
Esto sigue la misma lógica del art. 5, los propietarios del piso quinto no
deben pagar los gastos derivados de bienes comunes del piso cuarto, porque no
gozan de los mismos, quienes deben pagarlos son los que disfrutan de ellos.
En
consecuencia, si el artículo 5 (y el art. 7) no grava con ciertos gastos
comunes a sujetos que son propietarios al momento en que los mismos se generan
con fundamento en que no acceden a los beneficios que se sufragan con ellos:
¿Cómo es posible sostener que ese mismo artículo fundamenta que un sujeto que
no fue propietario al momento de la generación de los gastos y que por tanto no
recibió las ventajas se convierta en deudor de los mismos? No es posible.
Por
otra parte, en los ejemplos doctrinarios de obligaciones “propter rem” siempre
a quien se atribuye la deuda es beneficiario de la ventaja derivada del
gravamen impuesto. Así, el propietario que está obligado a contribuir con la
reparación o reconstrucción de la pared medianera es quien se beneficia de ella
(arts. 599 y 600 CC); lo mismo el propietario en el caso del art. 594 CC
respecto a la construcción o refacción de la divisoria. Desde esta perspectiva
la deuda de gastos comunes tampoco comparte esta característica constitutiva de
la categoría doctrinaria de las obligaciones “propter rem” y en consecuencia no
puede identificarse con éstas.
Tampoco
advertimos en el régimen de la hipoteca recíproca (art. 6 DL Nº 14.261)
fundamento alguno que justifique esa supuesta “cesión legal de deuda”. Cierto
es que con la adquisición de la unidad el nuevo copropietario -y por virtud de
dicha hipoteca- se convierte en responsable de la deuda anterior de gastos
comunes (además de convertirse en deudor de los gastos comunes posteriores).
Allí no puede haber discusión alguna respecto a que el adquirente es sujeto
potencial, en tanto responsable (pero no deudor, art. 2327 inc. 2º CC), de una
ejecución del bien. Pero ser responsable no es lo mismo que ser deudor. Porque
el responsable sólo responde con el bien y hasta los límites del derecho real
de hipoteca (por ej. el límite representado por la suma hasta la que se
extiende el gravamen real, numeral 4º del art. 2334 CC). Mientras que el deudor
responde por toda la deuda con todo su patrimonio sin limitaciones. Esto cobra
especial trascendencia en el tema que nos ocupa por las restricciones que
establece la ley en cuanto al límite legal de la hipoteca recíproca que se
sitúa en el 30% del valor fiscal de cada unidad. Quiere decir que el nuevo
adquirente podría liberar su unidad respecto de gastos comunes anteriores a su
adquisición pagando hasta el monto representativo de ese límite, aunque los
gastos comunes anteriores sean superiores. La copropiedad siempre podrá
accionar contra el propietario anterior, en tanto deudor, por los gastos
comunes no cubiertos.
No
obstante, si la situación analizada se presenta en una subasta por una
ejecución, entendemos que el adquirente en remate no deberá soportar ni
siquiera en calidad de responsable (como titular del bien gravado con esa
hipoteca) la deuda que quede pendiente. Es decir, ni como deudor (porque no se
le transfiere la deuda) ni como garante como nuevo sujeto pasivo de la
hipoteca. Es operativo el art. 2340 Código Civil, según el cual la hipoteca se
cancela y grava el precio obtenido a favor del acreedor hipotecario. En el
caso, obviamente no se cancela la hipoteca, porque la hipoteca recíproca
seguirá existiendo para futuros adeudos, pero no podrá ser considerada para el
crédito por gastos comunes anteriores que deberá ser satisfecho, con
preferencia con lo obtenido en la subasta, se trate de la ejecución de gastos
comunes por parte de la copropiedad o de una
promovida por otro acreedor. No es correcto sostener que el art. 2340 no
es aplicable a la hipoteca recíproca porque ello supondría su extinción. En
realidad, la norma sí es aplicable, pero como la hipoteca reciproca debe seguir
existiendo para adeudos futuros, la operativa de la norma debe adaptarse, y la
hipoteca no alcanzará a los adeudos pasados no satisfechos con lo obtenido en
el remate, se “cancela” respecto e esos créditos.
3.7 Los gastos comunes en la prehorizontalidad
La
situación de prehorizontalidad se presenta cuando existe materialmente el edificio y, eventualmente,
promitentes compradores, pero jurídicamente la propiedad horizontal no ha
nacido por falta de los requisitos legales al efecto según los distintos
regímenes aplicables (por ejemplo: por la falta de habilitación municipal en la
Ley 10.751). En estos casos no es posible perseguir a los prometientes
compradores para el cobro de gastos
comunes por la vía del juicio ejecutivo ni por la vía de premio de la hipoteca
recíproca. Ello porque lisa y llanamente el edificio se encuentra fuera del
ámbito de aplicación de las normas de la propiedad horizontal.
Existen construcciones
jurisprudenciales que intentan dar marco sustancial para justificar la
existencia de la obligación de pagar en cabeza de los promitentes adquirentes.
Una de ellas es la contenida en la ya citada Sentencia Nº 75/2019
del Juzgado Letrado en lo Civil de 2 turno que maneja la aplicación del
cuasicontrato de enriquecimiento sin causa. Otra es la Sentencia Nº 96/2018 del TAC 2[22] que
resolvió que el propietario de un padrón dentro de una urbanización de
propiedad horizontal aún no ingresada a este régimen está obligado a
pagar gastos comunes. Dice la sentencia que “la
carencia de formal reglamento de copropiedad puede definirse como la de un
consorcio de hecho en una “prehorizontalidad” con aplicación provisoria del
reglamento de copropiedad hasta que se suscriba el definitivo…”. De esta
manera condenó al propietario al pago de gastos comunes argumentando lo
siguiente: a) del título de compraventa del propietario surge que se adquirió
un inmueble en una urbanización que tiene bienes comunes y bienes propios, b)
que este esquema supone la cesión implícita al conjunto de los propietarios de
los servicios e instalaciones comunes dado lo cual cada copropietario tiene la
obligación de participar en las cargas de los elementos comunes en proporción a
su cuota, c) que quien vendió al actual propietario se había obligado en su
escritura al pago de los gastos comunes y que en virtud de la tradición operada
en la compraventa este último se habría colocado en la misma posición que la
vendedora por tratase de una “adquisición derivativa”, d) la aplicación de la
“teoría de los actos propios”, ya que el propietario había pagado durante años
los gastos comunes cambiando luego su conducta. Este fallo fue analizado
críticamente por los autores del presente en otra oportunidad en la que
aportamos una fundamentación alternativa a la que remitimos (Mantero Mauri, E.,
Howard, A., Frigerio, A., pp. 288-291).
4. Determinación de la cuota de participación en los gastos comunes
El
art. 5 Ley 10.751 establece que la obligación de pago de gastos comunes de los
propietarios se fija “en proporción al valor de su piso o departamento, sin
perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes”. Agrega que el “dueño o
dueños del piso bajo, y del subsuelo, quedan exceptuados de contribuir al
mantenimiento y reparación de escaleras y ascensores, no siendo condóminos en
ellos”.
Entonces
la regla que establece la ley es la fijación de la cuota de participación de
cada copropietario en los gastos comunes en proporción al valor que representa
su unidad en relación con el total del inmueble. Esta regla establecida en el
art. 5 es confirmada por otros artículos de la ley: arts. 20 inc. 2º y 25
numeral 1). Sin embargo, la norma es supletoria pues se aplicará en ausencia de
estipulación expresa diferente. La ley refiere al “valor”, lo que da cuenta que
esta pauta legal no está ligada exclusivamente a la superficie de las unidades.
En el valor pueden incidir otras variables como la ubicación de la unidad
dentro del edificio o su más rápido acceso a los bienes comunes.
La
cuota se fija normalmente en el reglamento de copropiedad. Si no existe
reglamento o si existiendo algunas unidades no tienen asignada una cuota,
igualmente se deben gastos comunes por imperativo legal en la forma que
establece la norma.
Como
vimos, el art. 5 habilita la posibilidad de fijar la cuota de participación
siguiendo un criterio diverso, el que deja librado a la autonomía de la
voluntad de los copropietarios (“estipulaciones expresas de las partes”). De
esa manera el o los copropietarios cuando otorguen el reglamento de copropiedad
pueden, por una cláusula expresa, prever por ejemplo que determinadas unidades
no contribuyan a solventar gastos de bienes comunes a los que no acceden.
4.1 Variación de criterios de determinación de la
cuota de participación en gastos comunes
Este
es un aspecto que ha merecido especial tratamiento en la jurisprudencia. Según
ya vimos, con carácter general se sostiene que la modificación de la cuota de participación en gastos comunes implica
una reforma del Reglamento de Copropiedad. Este es el criterio de la SCJ quien sostuvo lo siguiente: “Se pretendió alterar mediante asamblea la
cuota de gastos comunes de una unidad, lo que conlleva una alteración en el
resto de las cuotas provenientes de los restantes copropietarios, para lo cual
la Asamblea no estaba facultada. Ello debió hacerse mediante modificación del
reglamento de propiedad, observándose a tales efectos tanto las mayorías
necesarias (que no fueron cuestionadas en autos), como los requisitos formales
para que tenga fuerza obligatoria”[23].
Adicionalmente,
como también advertimos, la mayoría de la jurisprudencia encabezada por la SCJ
afirma no sólo que se requiere cumplir con los requisitos para la modificación
del reglamento de copropiedad, sino que además ese cambio debe contar con el voto unánime en asamblea de todos los
copropietarios. Cabe recordar que de acuerdo al art. 7 lit. B) del DL
14.560 no se exige unanimidad de copropietarios para la modificación sino una
mayoría calificada (mayoría de componentes que representen 3/4 del valor del
edificio). El fundamento de la exigencia de unanimidad radicaría en que esta
alteración podría afectar del derecho de propiedad en detrimento de uno o
varios copropietarios.
Más
aún, como ya señalamos, la SCJ en
la sentencia Nº 1624/2018 antes citada sostiene que si no se alcanza la unanimidad la modificación ni siquiera puede
solicitarse judicialmente, tal como lo permite el art. 8 del DL 14.560
para los casos en que no se obtiene la mayoría especial para la modificación.
La experiencia jurisprudencial española es diversa en este sentido. Pese a que
la ley de Propiedad Horizontal española (art. 3 de la ley 49/1960 de 21 de
julio de 1960) exige unanimidad de copropietarios para la modificación de la
cuota de participación en gastos comunes[24]
(tal como requiere, según vimos, nuestra jurisprudencia), el TSE ha reconocido
la posibilidad de obtener la modificación judicialmente para el caso en que no
se alcance la unanimidad (Sentencias de 29 de enero de 2007, 5 de febrero de
2004, 22 de mayo de 1995 y 18 de junio de 1970). La doctrina justifica este
temperamento en la necesidad de corregir errores materiales de consideración,
abusos o injusticias cometidas[25].
Ya
dijimos que entendemos acertado el criterio que exige la modificación del
reglamento de copropiedad cuando se pretende alterar la cuota de participación
en gastos comunes que se encuentra fijada en él. Sin embargo, no es compartible
que para ello se requiera unanimidad de copropietarios ni que esté vedada la
posibilidad de modificación judicial.
4.2 Bonificaciones por pago adelantado y multas por
mora
Una
sentencia del TAC 4º de 2006 entendió que las bonificaciones por pago adelantado,
así como la fijación de intereses moratorios resueltas por asamblea de
copropietarios no implican modificación de Reglamento de Copropiedad y en
consecuencia no requieren para su validez mayoría especial. Ello en la medida
que esas innovaciones no hacen variar los porcentuales de aportes u otros
componentes esenciales del rubro[26]. En
sentido opuesto a la decisión anterior, el TAC 1º resolvió en sentencia de 2016
que la fijación de una multa por falta de pago de gastos comunes establecida en
un Reglamento de Convivencia” no prevista en el Reglamento de Copropiedad,
importa una modificación de éste. Al no obtenerse las mayorías especiales al
efecto ni otorgarse formalmente dicha modificación dispuso la nulidad de la
multa[27]. Por su
parte, el TAC 6º (sent. De 2005) adoptó una posición intermedia
respecto a las sentencias anteriores. Dijo que es posible variar la multa por
mora establecida en el Reglamento de Copropiedad sin cumplir los requisitos
para la modificación de éste. Pero en tal caso el nuevo régimen de la multa
sólo obliga a los propietarios que revestían tal calidad al momento de la
resolución asamblearia modificativa. A los adquirentes posteriores únicamente
se les podrían aplicar los recargos dispuestos en el Reglamento[28].
Esta
controversia ha sido superada por la ley 19.604 que seguidamente comentaremos.
Esta norma estableció un interés moratorio que corre automáticamente desde la
exigibilidad de la obligación de pago a la tasa del doce por ciento anual. Es
decir se estableció un interés legal moratorio que se aplicará aun en silencio
del Reglamento de Copropiedad. Además, el régimen creado es de orden público y
aplica incluso a decisiones asamblearias o reglamentos otorgados con
anterioridad a su vigencia.
5. Límites a los intereses por atraso en el
pago de gastos comunes (Ley 19.604)
El
14 de marzo de 2018 se sancionó la Ley 19.604 que, por la vía de la sustitución
del art. 14 del Decreto-Ley 14.560, estableció límites a los intereses
moratorios a cobrarse en deudas por gastos comunes en la Propiedad Horizontal[29].
La
norma establece:
Artículo único. Sustitúyese el
artículo 14 del Decreto-Ley N° 14.560, de 19 de agosto de 1976, en la redacción
dada por el artículo 2° del Decreto-Ley N° 15.220, de 26 de noviembre de 1981,
por el siguiente:
“ARTÍCULO 14. La cuenta de expensas y demás gastos comunes
(artículo 5° de la Ley N° 10.751, de 25 de junio de 1946) adeudada por un
copropietario, formulada por el administrador y aprobada por la Asamblea
constituirá título ejecutivo, siempre que estos hechos resulten acreditados en
la forma prevenida por el inciso final del artículo 7° de esta ley.
El monto de la deuda se actualizará de conformidad con las
disposiciones del Decreto-Ley N° 14.500, de 8 de marzo de 1976, con
independencia de que el pago se reclame o no por la vía judicial o arbitral, y
devengará un interés del 12% (doce por ciento) anual. Los intereses no se
capitalizarán.
Las deudas por expensas y gastos comunes prescriben en
cuatro años (artículo 1222 del Código Civil).
Lo dispuesto en este artículo es de orden público y se
aplica a todos los regímenes de propiedad horizontal y a los condominios ya
existentes, cualesquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los
reglamentos de la copropiedad”.
5.1 Finalidad. Aplicación inmediata. Orden Público
Se
buscó solucionar el problema de la aplicación de intereses excesivos en estas
deudas. Según la corriente dominante en doctrina y jurisprudencia los límites
de la ley de Intereses y Usura (18.212) no aplicaban a estos supuestos. La
norma es de aplicación inmediata dado que alcanza a los regímenes de propiedad
horizontal ya existentes al momento de su vigencia y se autocalifica de orden
público. Ello implica que los reglamentos de copropiedad o pactos preexistentes
que se aparten de lo dispuesto en la ley, deben entenderse automáticamente
modificados a la medida del diseño legal. Asimismo, los reglamentos o pactos
futuros no podrán apartarse del mismo bajo pena de nulidad (art. 8 CC).
5.2
Tope a los Intereses. Reajuste extrajudicial. Creación de un interés moratorio
legal
La
nueva ley parece tomar nota de la falta de topes y establece un límite que fija
en el 12 % anual, sin perjuicio de agregar que las deudas se reajustarán desde
la exigibilidad sin necesidad de introducir pretensión de cobro en proceso
jurisdiccional, lo que supone un apartamiento del régimen general de reajuste
del DL 14.500. Por lo tanto, el Administrador de gastos comunes podrá reclamar
privadamente la deuda de gastos comunes reajustada, sin que el deudor pueda
objetar el reclamo de reajuste ni pueda liberarse pagando sólo la deuda por el
monto no reajustado. Naturalmente el reajuste no aplicará cuando los gastos
comunes estén fijados en moneda extranjera.
A
nuestro criterio, los intereses corren al igual que el reajuste desde la
exigibilidad. La ley no resuelve esto expresamente, pero en tanto dice que los
intereses se “devengarán” inmediatamente después de regular el espacio temporal
del inicio del reajuste, esto es, la exigibilidad, es posible sostener que la
ley implícitamente también conecta a la exigibilidad con el inicio del cómputo
del interés. Complementariamente, la ley tampoco exige la constitución en mora
ni el inicio de un juicio para que se devenguen los intereses moratorios.
El
límite del interés no parece adecuado por lo bajo y estimamos no cumplirá la
finalidad de estimular el cumplimiento tempestivo de los adeudos.
Por
otra parte, la ley fija un tope al cobro del “interés” sin determinar si dentro
de esa expresión quedan comprendidas las penas. La ley de Intereses y Usura
18.212 resolvió expresamente esta cuestión estableciendo que para analizar si
se pactaron intereses usurarios en operaciones de crédito debe computarse en el
cálculo cualquier concepto a que esté obligado el deudor incluyendo las
cláusulas penales (art. 10). Surge la pregunta entonces si bajo el nuevo
régimen comentado las penas computan o no para calcular el tope. Los
antecedentes parlamentarios deponen en sentido afirmativo pues la preocupación
plasmada en las actas parlamentarias era poner coto a los abusos en el cobro de
gastos comunes atrasados. Lo que se produce tanto cuando se pacta un interés
excesivo como como cuando se estipula cualquier mecanismo jurídico que suponga
el incremento de la deuda por atraso, como sería el caso de las cláusulas
penales.
Ahora
bien, la ley habla de interés y es bien sabido que cuando “el sentido de la ley
es claro, no se desatenderá su tenor literal, a pretexto de consultar su
espíritu” (art. 17 CC). Sin embargo, el art. 10 de la ley 18.212 también puede
justificar la inclusión de las cláusulas penales en el caso de deudas de gastos
comunes. Nótese que esta norma dice literalmente que para “[d]eterminar la
existencia de intereses usurarios” deben considerarse las “clausulas penales”
“u otros cargos por cualquier concepto”[30].
Quiere decir que la ley califica como “intereses” (usurarios) a un concepto que
comprende las cláusulas penales y cualquier otro cargo. Entonces interpretando
armónicamente la ley en comentario con la ley 18.212, que es la norma más
general sobre intereses que existe en nuestro ordenamiento, podría concluirse
que para calcular si se viola o no el tope del 12 % hay que incluir las
cláusulas penales. Ello por cuanto las mismas quedarían comprendidas en el
término “interés” que utiliza la ley 19.604. Y lógicamente también cualquier
otro mecanismo que produzca similar efecto económico como la pérdida de una
bonificación por pago en fecha, lo cual en sustancia es una cláusula penal
encubierta.
Finalmente,
es de advertir que la norma, además de establecer un límite al pacto de
intereses, ha creado un interés moratorio legal. Es decir, un interés que
correrá aun en ausencia de previsión en el Reglamento de Copropiedad o en una
resolución de asamblea. No creemos que esta haya sido la intención legislativa
que se orientaba únicamente a establecer un tope a los intereses pactados. Sin
embargo, su redacción así lo ha determinado. La ley dice que la deuda por
gastos comunes “devengará un interés del
12% (doce por ciento) anual”, es decir que los intereses correrán
automáticamente aun si no están pactados.
5.3 Consecuencias de la
vulneración del tope legal
La
ley no regula expresamente qué consecuencias acarrea la fijación de un interés
convencional que supere el tope legal. Por tanto, aplicando las normas
generales sobre contravención a normas prohibitivas (art. 8 CC), ello implicará
la nulidad absoluta del pacto en la porción que exceda el 12%, por objeto y
causa ilícitos (arts. 1284, 1286, 1288 y 1560 CC). Es decir, se trataría de una
nulidad absoluta pero parcial: sólo referida al pacto excesivo. Esta
consecuencia es la misma que se desprendía del art. 2 de la derogada Ley
14.887, y por tanto diferente al régimen general de la vigente Ley de Usura
(18.212) que en su art. 21 sanciona la vulneración de los topes (usura) con la
pérdida de todos los intereses, aun por la parte lícita; lo que configura una
pena civil. Se está volviendo a formar el laberinto de consecuencias de la
usura que se había solucionado con la ley 18.212.
5.4
Prohibición de la capitalización de intereses
Se
prohíbe el pacto de capitalización de intereses. La interpretación
literal informa que ninguna clase de interés puede capitalizarse. No obstante,
cabría preguntarse qué sucede si el interés convencional capitalizable no
arroja un guarismo que supere la tasa lineal del 12%. Si tenemos en cuenta que
la preocupación del legislador es que no se supere la tasa de interés del 12 %
y no prohibir una forma de calcular un interés, en ese supuesto no debería
desaplicarse la capitalización. Pero dada la claridad del texto que simplemente
prohíbe la capitalización, a diferencia de la ley 18.212, no sería posible
pactarla en ningún caso. Si se hiciera únicamente podría aplicarse la tasa de
interés pactada pero no la capitalización.
5.5
Prescripción
La
Ley se encarga de establecer el plazo de prescripción de la deuda por gastos
comunes que lo sitúa en 4 años.
Desde
antes de esta Ley era valor entendido que la prescripción de créditos por
gastos comunes era de 4 años por aplicación de la norma del numeral 4º del art.
1222 CC: “Se prescribe por cuatro años la obligación de pagar los atrasos: “…4º.
De todo lo que debe pagarse por años o plazos periódicos más cortos”. Esta
prescripción es de las llamadas presuntivas de pago que admiten prueba en
contrario. Se fundamentan en que el transcurso de los plazos establecidos hace
suponer que el pago fue hecho, pero el acreedor puede demostrar lo contrario a
través del diferimiento de juramento decisorio al deudor (art. 1227 CC). Por lo
tanto, estas prescripciones presuntivas no comparten la misma naturaleza que
las prescripciones cortas comunes. En éstas el transcurso del tiempo
establecido da lugar a la extinción de la acción (por la oposición de la
excepción correspondiente) y no meramente a una presunción de verificación de
otro modo de extinción de obligaciones como lo es el pago. Respecto a la
operatividad de las prescripciones presuntivas de pago y a la forma de probar
en contrario existen divergencias doctrinarias a las que no ingresaremos.
La
Ley creó un régimen de prescripción especial idéntico al que ya se venía
aplicando[31].
El nuevo régimen sigue siendo presuntivo de pago, por la remisión de la Ley a
la prescripción del art. 1222 CC, que según el art. 1227 CC es una prescripción
de esa especie. Es de lamentar que la norma no haya despejado las numerosas
dudas que generan las prescripciones presuntivas de pago, estableciendo
llanamente una prescripción corta común. Este fue el temperamento asumido por
el proyecto originario de la ley de fecha 18 de octubre de 2011. Éste no
incluía la remisión al art. 1222 (evitando la aplicación del régimen de
prescripciones presuntivas) lo que fue adicionado luego en el proceso
legislativo que culminó en la sanción de la ley. El proyecto originario no
debió ser modificado en este aspecto.
6. Cobro coactivo
de gastos comunes
Contar
con las contribuciones de gastos comunes efectuadas por los copropietarios es
esencial para la sostenibilidad de la vida comunitaria en propiedad
horizontal. Es por ello que el
legislador ha facilitado el cobro judicial de gastos comunes.
El
art. 6 de la Decreto Ley 14.261 confiere al crédito de gastos comunes una
garantía real llamada hipoteca recíproca. Se trata de la hipoteca que regula el
Código Civil, con las particularidades que surgen del régimen de la propiedad
horizontal. Este derecho real de garantía nace con la inscripción del
Reglamento de Copropiedad y cubre hasta el 30% del valor fiscal (catastral) de
cada unidad, a favor del resto de los copropietarios.
En
prácticamente todos los reglamentos de copropiedad se incluye la cláusula de
renuncia a los trámites del juicio ejecutivo, lo que torna operativa la vía de
apremio para el cobro de los gastos comunes a través de la ejecución de la
hipoteca recíproca. Es que el art. 377 inc. 1 numeral 2 eleva a título de
ejecución al crédito hipotecario inscripto en cuya escritura el deudor haya
renunciado a los trámites del juicio ejecutivo (art. 2342 Código Civil).
Mientras que art. 14 del Decreto-Ley Nº 14.560, en la
redacción dada por la Ley Nº 19.604 de 21 de marzo de 2018, prevé la
posibilidad de promover un juicio ejecutivo contra el propietario deudor de
gastos comunes. El proceso ejecutivo para el cobro de gastos comunes se rige
por lo dispuesto por el art. 353 y siguientes del Código General del Proceso y
tiene por finalidad dotar de rapidez en la recaudación de los gastos comunes.
De acuerdo con esta disposición, el título ejecutivo
de cobro de gastos comunes se conforma con la cuenta formulada por el
administrador y aprobada por la asamblea de copropietarios, siempre que ello
resulte acreditado por testimonio notarial de la referida asamblea[32].
La
interpretación armónica inveteradamente aplicada en la práctica forense,
conduce a reconocer que el acta de asamblea donde se aprueba la deuda junto con
el reglamento inscripto, que contiene la hipoteca recíproca con renuncia al
juicio ejecutivo, sea considerada título de ejecución a través del cual dicho
gravamen real se hace efectivo.
Es
decir, la copropiedad tiene dos caminos para persiguir judicialmente el cobro
de gastos comunes: la tramitación del juicio ejecutivo y la ejecución de la
hipoteca recíproca en vía de apremio.[33]
A propósito de esta disposición existen sentencias
contradictorias en torno a si para conformar el título ejecutivo basta con que
en el acta de asamblea conste el monto de la deuda y su aprobación o si, además
de ello, es necesario que en el acta se encuentren detallados los rubros que
componen esa deuda, los períodos y los cálculos que la justifican. El TAC 2º y
el TAC 4[34]
adoptan el primer criterio[35],
mientras que el TAC 7[36] y el TAC 3[37]
el segundo. Esta segunda tesis hace caudal del
sentido natural y obvio de la expresión “cuenta” empleado por la norma (art. 18
del Código Civil), que debe entenderse en el sentido dado por el Diccionario de
la Real Academia Española; “Cálculo u operación aritmética”, “Pliego
o papel en que está escrita alguna razón compuesta de varias partidas, que al
fin se suman o restan”. De esta forma se dice que no es “cuenta”, una cifra
(supuesto resultado global) única sobre la cual en el momento de la reunión no
se tuvieron los datos para saber cómo se llegó a ella.
7. La
exclusión del derecho al voto en asamblea y la privación de acceso a bienes
comunes en caso de morosidad en el pago de gastos comunes
Cabe
preguntarse si es legalmente admisible privar al copropietario moroso del
derecho de voto en asamblea o el acceso a ciertos bienes comunes.
La suspensión del voto por deuda de gastos comunes, es
de por sí polémico, en tanto cercena un derecho fundamental. Incide en el
ejercicio de derecho de propiedad y en la toma de decisiones en forma radical.
Ramos Olivera, siguiendo al argentino Gabás, afirma
que la única consecuencia legal de la falta de pago es la persecución judicial
del mismo, con la posibilidad de ejecución de la hipoteca recíproca; por lo que
no es dable agregar otras sanciones como la pérdida del derecho fundamental al
voto.[38]
En derecho comparado, la legislación española atiende
específicamente el punto y sin bien admite la suspensión del derecho de voto
del moroso, la inhibe si éste ha discutido judicialmente la existencia o
cuantía de la deuda (art. 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal española). La
doctrina española destaca justamente que haber discutido la deuda es un límite
a la suspensión del derecho a voto y que su privación en esos casos da lugar a
nulidad de lo resuelto en asamblea. (Estruch Estruch, J., Verdera Server, R.,
2016, p. 287; Ordás, M., p. 267).
A nuestro criterio la suspensión del derecho al voto
en caso de morosidad es viable jurídicamente siempre que ello esté previsto en
el Reglamento de Copropiedad (Mantero Mauri, E., Howard, A., Frigerio, A.,
2022, p. 47). Es que precisamente la ley atribuye a los otorgantes del
reglamento poder normativo para “precisar los derechos y obligaciones” de los
copropietarios (con oponibilidad a los no otorgantes cuando se cumple el
requisito de su inscripción). En consecuencia, el derecho de voto puede ser
válidamente regulado en el reglamento en el sentido de su pérdida temporal en
caso de falta de pago de los gastos comunes (art. 16 Ley 10.751). Sin embargo,
ello no le impediría al moroso participar y deliberar en las asambleas.
Ahora bien, si la deuda ha sido discutida
judicialmente por el copropietario afectado debería preferirse la solución del
derecho español y no podría aceptarse la privación del derecho al voto en esos
casos. Es una medida muy grave y radical
que requiere certidumbre y si la cuestión de la existencia de la deuda está
siendo debatida judicialmente, precisamente lo que no existe es certeza. De lo
contrario la cuestión podría prestarse a abusos.
En cuanto a impedir al moroso acceder a ciertos bienes
comunes. Consideramos que ello también es posible si está pactado en el
reglamento de copropiedad. Pero esta medida sólo podrá aplicarse respecto de
los llamados bienes comunes no esenciales (como por ej. barbacoa, piscina,
gimnasio, etc.), no así respecto de los esenciales establecidos en el art. 3 de
la ley 10.751, pues ellos son necesarios para el disfrute de la unidad
funcional del propietario y no es posible afectar el ejercicio del derecho de propiedad
sobre ella[39].
Este punto es regulado específicamente en el derecho
italiano[40]
donde se establece que: “En caso de mora en el pago de los gastos comunes que
se extienda por un semestre, el administrador puede
suspender al copropietario moroso de la utilización de los bienes y servicios
comunes susceptibles de aprovechamiento separado”[41].
En concreto se le otorga al administrador de la propiedad horizontal la
posibilidad de sancionar al copropietario moroso con la privación del disfrute
de ciertos bienes comunes, siendo esta una facultad de origen legal, pero que
no obliga al administrador a proceder de tal forma, salvo que así lo mandate la
asamblea de copropietarios (De Tilla, M. 2015, pp. 494-495). Terzago, al
analizar la norma, señala que más allá del texto aparentemente claro de la
norma resulta necesario compatibilizar dicha solución con los derechos
fundamentales del copropietario como el de la salud y la propiedad (Terzago,
G., 2022, p. 617). En este mismo sentido, el citado autor menciona que
actualmente la jurisprudencia se encuentra dividida respecto del efecto de la
norma italiana[42], siendo
que existen posiciones que han dado una interpretación restrictiva[43]
y otras que han dado una interpretación amplia[44]
de su aplicación.
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Contribución de los
autores (Taxonomía CRediT): el único autor fue responsable de la:
1. Conceptualización, 2. Curación de datos, 3. Análisis formal, 4.
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Disponibilidad de
datos: El conjunto de datos que apoya los resultados de este estudio no se
encuentra disponible.
Editor responsable Miguel Casanova: mjcasanova@um.edu.uy
[1] Este trabajo
tiene como base lo expuesto por el autor en las Jornadas de Derecho de la
Propiedad Horizontal, desarrolladas en la Facultad de Derecho de la Universidad
de Montevideo, los días 11 y 12 de noviembre de 2025, y ha sido publicado
previamente en la obra en coautoría con los Drs. Aparicio Howard y Alfredo
Frigerio, Estudios de Propiedad Horizontal, T. II, FCU, Montevideo,
2024, págs. 15 a 58.
[2] TAC 2: Sent. Nº 51/2021.
[3] Cfr. DE LARA
VENCES, Carlos; Régimen Jurídico de la
Morosidad en la Propiedad Horizontal, Colex, La Coruña, 2023, p. 69, que
cita las siguientes sentencias del Tribunal Supremo Español: de 24 de junio y
30 de noviembre de 2011 y 31 de mayo de 2021. En las dos primeras se lee: “Cuando en la comunidad de propietarios se
enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos
por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a éste, pero sí
respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios”.
[4] TAC 3: Sent. Nº 239/2009. 19/10/2009.
[5] El numeral 1
del art. 25 recién citado contiene una disposición bastante singular. Establece
que si “uno o más condóminos adelantaren al contratista de las obras de
reparación dispuestas, conforme al artículo precedente, la parte contributiva
del copropietario que no quisiere o no pudiera pagarla, se entenderán
subrogados en los derechos correspondientes, y facultado para garantizar su
crédito con derecho real, bastando, a tal efecto, la inscripción en el Registro
de Hipotecas de la protesta notarial o testimonio de la interpelación judicial
hecha al omiso en la que conste el origen del crédito, la decisión previa de
la asamblea, y el monto de la deuda
conforme a los recibos respectivos
expedidos por el empresario. Se acompañará copia testimoniada de la
decisión de la asamblea aprobando la distribución de las cargas de la
reparación entre sus miembros”. Es de hacer
notar que esta subrogación presenta ciertas particularidades respecto de la
subrogación legal común por el pago hecho de una deuda ajena (arts. 1450, 1451,
1470 CC). En el régimen común sólo se produce subrogación legal cuando el
deudor consiente expresa o tácitamente el pago del tercero, no cuando lo ignora
o se opone al mismo. En el régimen particular del art. 25, la subrogación
operará sin necesidad de consentimiento del deudor (expreso o tácito), en
cualquier caso, aun frente a la oposición del copropietario deudor que no
quiere o no puede pagar su cuota. Otra particularidad de este régimen es la
creación de un derecho real innominado a favor del copropietario que paga la
cuota de otro. Se atribuye a la voluntad unilateral de éste la potencia para
generar este derecho real, mediante la registración (publicidad constitutiva)
que debe ir acompañada de los recaudos indicados. Que, por cierto, no se dice
sobre qué bien recae ni tampoco que efectos produce, pero que debe suponerse
que recae sobre la unidad funcional del copropietario que no paga su cuota y
que su contenido es garantizar con derecho de preferencia el reembolso al
pagador, en hipótesis análoga al derecho real de hipoteca. Además, este
régimen, en caso de que la subrogación haya sido con consentimiento del deudor,
crea una superposición de derechos reales a favor del copropietario pagador. En
efecto, la subrogación legal lleva consigo el traspaso de las garantías a favor
del pagador (art. 1473 CC) y la deuda de gastos comunes, dentro de la cual
entra la debida por el copropietario que no paga, está garantizada con la
hipoteca recíproca de la propiedad horizontal (art. 6 DL 14.261). En consecuencia,
en esa hipótesis de subrogación (consentida) el copropietario pagador no sólo
tendrá el derecho real de garantía innominado creado por el art. 25 sino
también el de la hipoteca recíproca que ahora lo beneficiará a él por el monto
de la cuota ajena pagada. El derecho real innominado no tendrá el límite del 30
% sobre el valor fiscal de la unidad que sí tiene la hipoteca recíproca.
[6] Entendemos que
sería procedente establecer la solidaridad en el Reglamento de Copropiedad y en
ese caso, todos los condóminos serían obligados solidarios de la deuda de
gastos comunes. Se trataría de una solidaridad convencional.
[7] En este
sentido en Argentina, bajo la legislación anterior al actual Código Civil y
Comercial de la Nación, la doctrina también apoyaba la indivisibilidad de la
deuda, basada en la unicidad de la contribución de cada apartamento, porque “lo
fundamental es la unidad que origina la deuda y nunca el número de titulares de
la misma, y por lo tanto, el pago debe ser el equivalente a lo devengado por
aquella y no en la proporción que cada condómino tiene en particular”
(RACCIATTI, Hernán, Propiedad por pisos o por departamentos, 3 ed. actualizada
y aumentada, Depalma, 1975, pp. 366 y ss; Gabás, Alberto; ob. cit., p. 261; HIGHTON, Elena, ob. cit., pág. 421)
[8] TAC 3: Sent. Nº sef-0007-000003/2015, TAC
1: Sent. Nº SEF 0003-000052/2014, TAC 5: Sent. Nº i838/2007.
[9] Sent. Nº 54/2009.
[10] La expromisión
implica la asunción de una deuda ajena frente al acreedor, a iniciativa del
nuevo deudor y sin participación del deudor originario, que no produce la
extinción de la deuda originaria y suma un nuevo deudor. Se diferencia de la
delegación en la obligación, en donde es el deudor originario quien participa
del negocio tomando la iniciativa para que un segundo deudor se obligue
acumulativamente además de él (arts. 1526 último inciso y 1531 CC). Cfr.
BLENGIO, Juan; La delegación; en ADCU,
tomo XIII, p. 191; CAFFERA, Gerardo, Obligaciones,
2ª. ed. actualizada y ampliada, FCU, Montevideo, 2023, p. 719. BERDAGUER,
Jaime; Fundamentos de Derecho Civil,
tomo IV, FCU, Montevideo, 2014, pág. 315 y ss.
[11] Tampoco
coincidimos con que la sentencia haya establecido que, como consecuencia de la
asunción de la deuda por parte del promitente adquirente, el propietario
promitente enajenante quede liberado de su calidad de deudor en una suerte de
“expromisión novativa”, lo que hubiera requerido de la voluntad de la asamblea
de copropietarios (art. 1531 CC). La sentencia incurre, a nuestro juicio, en
otro error adicional, porque termina reconociendo la existencia de título
ejecutivo contra el promitente comprador, cuando obviamente él no está
comprendido en el art. 14 del Decreto Ley 14.560 que crea el título contra el
propietario. Además, reconoce la existencia de un título ejecutivo sin firma
del deudor, cuando el edificio, según la propia sentencia no había todavía
ingresado en régimen de propiedad horizontal.
[12] Sent. 75/2019
de 27 de noviembre de 2019; ver en Mantero Mauri, Elías; Howard, Aparicio y
Frigerio, Alfredo, Propiedad Horizontal
cit. pp. 304 a 306. Cabe aclarar que en el caso el inmueble no había ingresado
todavía al régimen de propiedad horizontal, según releva la sentencia.
[13] TAC 6:
Sent. Nº 121/2008.
[14] Por eso no
compartimos la opinión de Claudio Kiper en Argentina emitida bajo la
legislación anterior de ese país, según la cual el usufructuario estaría
obligado a pagar los gastos comunes frente a la copropiedad en función de las
normas sobre usufructo que le imponen conservar la cosa usufructuada (“El
usufructuario y el pago de las expensas comunes”, citado por ZELAYA, Mario, El cobro de las expensas comunes, Rubinzal
Culzoni, Buenos Aires, 2021, p. 117.
[15] Art. 17 Ley
13.512 que remitía al art. 3266 del anterior Código Civil argentino.
[16] SCJ: Sent. 216/2016.
[17] TAC 5: Sent
DFA-0004-000570/2005.
[18] TAC 7: Sent.
SEF-0008-000010/2014.
[19] TAC 1: Sent. Nº 19/2019
[20] TAC 7: Sent. Nº 47/2017.
[21] Porque los
gastos comunes de regla tienden a solventar el costo de consumos y servicios
aprovechados en un período determinado por propietarios de unidades que eran
tales en ese momento.
[22] TAC 2: Sent. Nº 96/2018.
[23] SCJ:
Sent. Nº
109/2015.
[24] Salvo las
modificaciones que sean consecuencia de la división, agrupación o modificación
de la cabida de un piso o local para lo cual alcanza (conforme reforma
efectuada por Ley 8/2013 de 26 de junio de 2013) una mayoría calificada de 3/5
partes de los propietarios que supongan 3/5 partes de las cuotas de
participación (Cfm. Martí Martí Joaquim, Álvarez Hernando, Javier, Arnáiz
Arnáiz Teodoro, Martín Puebla Eduardo, Morgado Panadero Purificación, García
López Nicolás, Practicum. Propiedad Horizontal y Arrendamientos Urbanos, Thomson
Reuters, España, 2019, pág. 105).
[25] Cfm. obra y
página citada en nota anterior.
[26] TAC 4: Sent. Nº 48/2006.
[27] TAC 1: Sent. Nº SEF
0003-000052/2014.
[28] TAC 6: Sent. Nº 115/2005.
[29] Lo expuesto
seguidamente toma como base el trabajo de Caffera, Gerardo, Mantero Mauri,
Elías y Larrañaga, Luis, “El nuevo régimen sobre intereses en deudas por gastos
comunes: Ley 19.604”, Rev. DJC, Año VI, Tomo VI, pág. 65.
[30] A través de la
determinación de la tasa de interés implícita.
[31] Como expresó
el Dr. Ope Pasquet en el tratamiento del tema en la Cámara de representantes,
“...se introduce una definición que no agrega nada –como adelantó el señor
diputado Abdala-, salvo claridad. El régimen de prescripción es el que
corresponde, según el artículo 1222 del Código Civil. En esto no hay ningún
cambio. Lo que se evita es que se susciten discusiones y se aporta certeza, que
es tan necesaria para el desenvolvimiento normal de la vida jurídica” (Sesión
de 3 de mayo de 2016, carpeta 1313/2011).
[32] TAC 4: Sent. Nº 326/2009; TAC 1: Sent. Nº
49/2009; TAC 7: Sent. Nº 313/2007
[33] Para un análisis completo de los aspectos procesales del cobro judicial
de gastos comunes, ver Mantero Mauri, E. y Santi Estefan, A., “Cobro coactivo
de gastos comunes”, en Rev. Doctrina y
Jurisprudencia de Derecho Civil (DJC), tomo XII (en edición).
[34] TAC 4: Sent. Nº 192/2020
[35] TAC 2: Sent. Nº 243/2019.
[36] TAC 7: Sent. Nº 146/2017
[37] TAC 3: Sent. Nº 239/2009
[38] Manual Práctico de Propiedad Horizontal,
7º ed., FCU, Montevideo, 2012, p. 73.
[39] Una posición idéntica hemos mantenido al analizar la privación del
derecho al uso de bienes comunes a título de multa, por
otras infracciones (Estudios cit.,
pág. 147).
[40] Por el
artículo 63 de las “Disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie (R.D. 30 marzo 1942, n. 318) en la redacción dada por
la ley Nº 220/2012.
[41] Traducción propia del siguiente texto: “In caso di mora nel pagamento
dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può
sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili
di godimento separato”.
[42] Íbidem, págs. 617 y 618.
[43] Por ejemplo, un tribunal de Milán el 24 de octubre de 2013 consideró que
el administrador no podía suspender el servicio de calefacción al copropietario
moroso en el invierno ya que ello atentaría contra su derecho a la salud,
siendo que el no pago de gastos comunes es un interés puramente económico y por
ende susceptible de reparación.
[44] Por ejemplo, un tribunal de Brescia en sentencias del 13 y 17 de febrero
y del 21 de mayo de 2014 consideró que era posible inclusive la suspensión del
servicio de agua al copropietario moroso porque el texto de la norma italiana
no distingue.